Överlåtelsebesiktning, statusbesiktning eller entreprenadbesiktning

När du ska köpa eller sälja en fastighet är besiktningar en viktig del av processen. Det kan dock vara förvirrande att förstå skillnaderna mellan olika typer av besiktningar och vad de kostar.

Priset för en överlåtelsebesiktning ligger vanligtvis mellan 8 000 och 15 000 kronor beroende på bostadens storlek och skick, medan en statusbesiktning kostar cirka 5 000-10 000 kronor och en entreprenadbesiktning oftast hamnar i spannet 10 000-20 000 kronor.

Det är viktigt att du väljer rätt typ av besiktning för dina behov. Överlåtelsebesiktningen är relevant vid husköp, statusbesiktningen ger en bild av fastighetens nuvarande skick, och entreprenadbesiktningen används för att kontrollera att byggnadsarbeten utförts korrekt.

Grundläggande definitioner

Fastighetsbesiktningar kommer i olika former med specifika syften och omfattningar. Förståelse av dessa olika besiktningstyper är avgörande för att kunna budgetera korrekt och få rätt tjänst för dina behov.

Överlåtelsebesiktning

Överlåtelsebesiktning är en okulär undersökning av fastigheten som utförs inför en försäljning. Besiktningsmannen granskar husets synliga ytor, tillgängliga utrymmen och dokumenterar eventuella fel och brister.

Denna besiktning fokuserar främst på att identifiera riskkonstruktioner och skador som kan påverka fastighetens värde. Besiktningsmannen undersöker inte dolda utrymmen genom att riva upp golv eller väggar.

Efter besiktningen får du en detaljerad rapport som beskriver fastighetens skick. Rapporten fungerar som ett underlag vid prisförhandlingar och kan skydda både köpare och säljare från framtida tvister.

Priserna för överlåtelsebesiktningar varierar mellan 8 000-15 000 kr beroende på husets storlek, ålder och komplexitet.

Statusbesiktning

Statusbesiktning liknar överlåtelsebesiktning men genomförs inte i samband med försäljning. Du beställer denna när du vill få en uppfattning om din fastighets tekniska skick.

Denna besiktningsform är värdefull för dig som ägt ditt hus en längre tid och vill planera framtida underhåll. Besiktningsmannen identifierar potentiella problem innan de blir allvarliga och kostsamma.

Omfattningen är i regel densamma som vid en överlåtelsebesiktning – en okulär kontroll av tillgängliga utrymmen. Resultatet ger dig en nulägesbild av fastigheten.

Kostnaden för statusbesiktningar ligger vanligtvis mellan 7 000-14 000 kr, något lägre än överlåtelsebesiktningar eftersom den juridiska aspekten inte är lika framträdande.

Entreprenadbesiktning

Entreprenadbesiktning utförs efter att ett byggnadsarbete har genomförts, exempelvis vid nybyggnation eller renovering. Syftet är att kontrollera att entreprenören har utfört arbetet enligt avtal och gällande byggnormer.

Du bör anlita en oberoende besiktningsman som granskar arbetet och dokumenterar eventuella fel eller brister. Detta ger dig en möjlighet att få fel åtgärdade innan slutbetalning.

Det finns olika typer av entreprenadbesiktningar:

Förbesiktning: Utförs under pågående arbete
Slutbesiktning: Görs när entreprenaden är färdigställd
Garantibesiktning: Genomförs innan garantitiden löper ut

Priserna varierar kraftigt beroende på projektets storlek, från cirka 5 000 kr för mindre arbeten till över 20 000 kr för större projekt.

Syftet med olika typer av besiktningar

Varje besiktningstyp har ett specifikt syfte designat för att skydda dig som köpare eller säljare. Genom rätt besiktning kan du undvika kostsamma överraskningar och säkerställa att fastigheten möter dina förväntningar.

Överlåtelsebesiktning genomförs främst för din säkerhet som köpare. Denna besiktning hjälper dig att upptäcka eventuella fel och brister i fastigheten innan köpet slutförs. Den minskar risken för framtida tvister och ger ett underlag för prisförhandlingar.

Statusbesiktning är mer informativ till sin natur. Du får en detaljerad bild av fastighetens aktuella skick utan att det nödvändigtvis kopplas till en försäljning. Detta är särskilt användbart när du planerar renoveringar eller vill ha en uppfattning om byggnadens underhållsbehov.

Entreprenadbesiktning fokuserar på nybyggnationer eller större renoveringar. Syftet är att kontrollera att arbetet utförts enligt avtal och gällande byggnormer. Du kan känna dig trygg med att entreprenören levererat enligt överenskommelse.

En förbesiktning genomförs innan entreprenaden avslutas för att identifiera eventuella problem som behöver åtgärdas. Detta ger entreprenören tid att korrigera brister innan slutbesiktningen.

Slutbesiktning är den officiella kontrollen som avgör om entreprenaden kan godkännas. Den skyddar dina intressen genom att säkerställa att allt arbete utförts korrekt innan slutbetalning.

Garantibesiktning utförs innan garantitiden löper ut, oftast 2-5 år efter slutbesiktningen. Detta ger dig möjlighet att påpeka fel som uppstått under garantitiden så att de kan åtgärdas kostnadsfritt.

Överlåtelsebesiktningens process

Överlåtelsebesiktningen följer en strukturerad process från början till slut för att säkerställa en grundlig utvärdering av fastighetens skick. Varje steg är viktigt för att ge både köpare och säljare en klar bild av bostadens tekniska status.

Förberedelser

Innan besiktningsmannen anländer bör du säkerställa att alla utrymmen är tillgängliga för inspektion. Rensa bort föremål från områden som hindrar tillgång till väggar, golv och tak. Kontrollera att krypgrunder, vindsutrymmen och förråd är upplåsta och åtkomliga.

Du bör samla ihop alla relevanta dokument som rör fastigheten. Detta inkluderar:

Ritningar och bygglovshandlingar
Tidigare besiktningsprotokoll
Dokumentation om renoveringar eller ombyggnationer
Energideklaration

Det är också lämpligt att förbereda en lista med frågor eller specifika områden du är orolig för. Informera besiktningsmannen om kända problem eller tidigare reparationer för att säkerställa en grundlig genomgång.

Genomförande

Besiktningen tar vanligtvis 2-4 timmar beroende på fastighetens storlek och komplexitet. Besiktningsmannen undersöker systematiskt bostadens alla tillgängliga delar, både invändigt och utvändigt.

Utvändigt granskas tak, fasad, grund, dränering och avvattning. Särskild uppmärksamhet ägnas åt fuktrisker och konstruktionsproblem. Invändigt inspekteras väggar, golv, tak, våtutrymmen och installationer.

Tekniska hjälpmedel som fuktmätare och värmekamera kan användas för att upptäcka dolda problem. Besiktningsmannen dokumenterar alla upptäckter med fotografier och anteckningar.

Du har rätt att följa med under besiktningen, vilket rekommenderas för att få direkt information om fastighetens skick. Passa på att ställa frågor och notera besiktningsmannens observationer.

Rapportering

Efter genomförd besiktning sammanställer besiktningsmannen en detaljerad rapport, vanligtvis inom 3-5 arbetsdagar. Rapporten är ett omfattande dokument som beskriver fastighetens tekniska status.

Rapporten innehåller:

Fastighetsinformation och förutsättningar för besiktningen
Fotodokumentation av observationer
Riskkonstruktioner och eventuella brister
Rekommendationer för åtgärder

Brister kategoriseras ofta efter allvarlighetsgrad, där akuta problem markeras tydligt. För vissa fel kan besiktningsmannen rekommenderade ytterligare undersökningar av specialister.

När du mottagit rapporten bör du noggrant gå igenom innehållet. Vid oklarheter har du möjlighet att kontakta besiktningsmannen för förtydliganden. Rapporten utgör ett viktigt underlag vid prisförhandlingar och är ett juridiskt dokument som kan påverka köparens undersökningsplikt.

Statusbesiktningens komponenter

Statusbesiktningen består av flera viktiga delar som samverkar för att ge en heltäckande bild av en fastighets skick. Besiktningsmannens fokus riktas mot specifika områden enligt strukturerade tidsintervaller.

Kontrollområden

Vid en statusbesiktning granskas fastigheten systematiskt utifrån flera bestämda kontrollområden. Besiktningsmannen undersöker både exteriöra och interiöra delar av byggnaden.

Exteriöra delar som kontrolleras:

Tak och takavvattning
Fasader och fönster
Grund och dränering
Markförhållanden runt huset

Interiöra delar som kontrolleras:

Vind och krypgrund
Badrum och andra våtutrymmen
Köksinstallationer
Ventilation

Besiktningen omfattar också kontroll av tekniska installationer som el, vatten och avlopp. Dessa genomgångar sker oftast endast visuellt utan ingrepp i konstruktioner.

Besiktningsmannen dokumenterar alla synliga skador och potentiella riskfaktorer. Du får en detaljerad rapport som pekar ut både akuta brister och sådant som kan utvecklas till problem över tid.

Tidsintervaller

Statusbesiktningar följer rekommenderade tidsintervaller baserade på byggnadens ålder och skick. För nyare fastigheter rekommenderas besiktning vart 5-7 år.

Äldre hus eller byggnader med kända problem bör besiktigas oftare, ungefär vart 3-5 år. Detta ger dig möjlighet att upptäcka och åtgärda problem innan de förvärras.

Vid särskilda händelser kan extra besiktningar vara nödvändiga:

Efter extrema väderförhållanden
Vid misstanke om fuktskador
Inför större renoveringar
Vid försäljning av fastigheten

Regelbundna besiktningar hjälper dig att skapa en historik över fastighetens tillstånd. Du får därmed bättre förståelse för hur byggnaden åldras och vilka underhållsåtgärder som bör prioriteras.

Entreprenadbesiktningens dynamik

Entreprenadbesiktning är en kritisk process som sker i olika faser av ett byggprojekt för att säkerställa kvalitet och avtalsenlighet. Besiktningsprocessen omfattar både kontinuerliga kontroller under byggnationen och formella inspektioner efter projektets avslutning.

Under arbetets gång

Entreprenadbesiktning börjar redan när byggprojektet är i full gång genom förbesiktningar och delbesiktningar. Du bör räkna med att kostnaden för dessa tidiga besiktningar ofta baseras på timbasis, vanligtvis mellan 1 200-1 500 kr per timme exklusive moms. Omfattningen avgör den totala kostnaden.

För större projekt kan du behöva flera delbesiktningar som fokuserar på specifika moment. Exempelvis besiktigas ofta dolda konstruktioner innan de täcks över, vilket kan spara betydande kostnader jämfört med att åtgärda fel senare.

En fortlöpande besiktning under byggtiden hjälper dig att:

Upptäcka och åtgärda problem tidigt
Säkerställa att arbetet följer ritningar och avtal
Dokumentera viktiga beslut och förändringar

Efter projektets slutförande

Slutbesiktningen är den mest omfattande delen av entreprenadbesiktningen och genomförs när hela projektet är färdigställt. Du kan förvänta dig att kostnaden för en slutbesiktning av ett normalstort projekt ligger mellan 10 000-25 000 kr beroende på projektets komplexitet och omfattning.

För villor och mindre byggnader hamnar priset oftast i den lägre delen av spannet, medan kommersiella fastigheter och större byggnader kräver mer omfattande besiktningar till högre kostnad.

Viktiga moment i slutbesiktningen:

Kontroll av funktioner och installationer
Verifiering av material och utförande mot avtal
Dokumentation av eventuella fel och brister

Efter slutbesiktningen följer ofta en garantibesiktning som genomförs innan garantitiden löper ut. Denna besiktning kostar vanligtvis mellan 7 000-15 000 kr och är din sista chans att påpeka fel som omfattas av entreprenörens garanti.

Kostnadsfaktorer för besiktningar

Vid köp eller försäljning av bostad är det viktigt att förstå vad olika besiktningar kostar och vilka faktorer som påverkar priset. Priserna varierar beroende på flera avgörande faktorer som du bör känna till innan du beställer en besiktning.

Bostadens storlek är en av de mest betydande prisfaktorerna. Större fastigheter kräver mer tid och mer omfattande undersökningar, vilket ökar kostnaden. En villa på 200 kvm kan kosta 3 000-5 000 kr mer att besiktiga än en på 100 kvm.

Fastighetens ålder och skick påverkar också priset. Äldre hus har ofta fler riskområden som kräver noggrannare granskning, medan nybyggda fastigheter kan ha enklare besiktningar till lägre kostnad.

Geografiskt läge påverkar priset på flera sätt:

Resekostnader för besiktningsmannen
Regionala prisskillnader (storstäder vs. landsbygd)
Tillgänglighet av besiktningsmän i området

Besiktningens omfattning är också avgörande för slutpriset. En grundläggande överlåtelsebesiktning kostar mindre än en som inkluderar tilläggsbesiktningar som fukt, radon eller el.

Typ av besiktning	Prisklass (ca)	Vanliga tilläggstjänster
Överlåtelsebesiktning	9 000-15 000 kr	Fuktmätning, radontest
Statusbesiktning	7 000-12 000 kr	Termografering, energideklaration
Entreprenadbesiktning	10 000-20 000 kr	Projektgranskning, garantibesiktning

Tidpunkten för besiktningen kan också påverka kostnaden. Under högsäsong för bostadsaffärer kan priserna vara högre på grund av ökad efterfrågan på besiktningstjänster.

Prisjämförelse mellan besiktningstyper

Priserna för olika typer av besiktningar varierar beroende på fastighetens storlek, ålder och komplexitet. Nedan presenteras aktuella prisintervall som hjälper dig att budgetera för rätt typ av besiktning.

Marknadens prisintervall

En överlåtelsebesiktning kostar vanligtvis mellan 8 000 och 15 000 kronor för ett normalstort hus (120-180 kvm). Priset påverkas främst av bostadens storlek och ålder.

Statusbesiktning är ofta något billigare, med ett prisintervall på 6 000-12 000 kronor, eftersom den inte omfattar samma juridiska aspekter som en överlåtelsebesiktning.

Entreprenadbesiktningar debiteras annorlunda, ofta baserat på projektets omfattning. En slutbesiktning för ett mindre byggprojekt börjar runt 10 000 kronor, medan större projekt kan kosta 20 000-50 000 kronor.

Jämförelse av grundpriser:

Besiktningstyp	Prisklass (mindre objekt)	Prisklass (större objekt)
Överlåtelsebesiktning	8 000-10 000 kr	12 000-15 000 kr
Statusbesiktning	6 000-8 000 kr	10 000-12 000 kr
Entreprenadbesiktning	10 000-15 000 kr	20 000-50 000 kr

Ytterligare avgifter och tillval

Vid besiktningar tillkommer ofta extra kostnader som du bör vara medveten om. Körtillägg kan tillkomma om fastigheten ligger mer än 50 km från besiktningsmannens utgångspunkt, vanligtvis 500-1 000 kronor.

För äldre hus eller fastigheter med krypgrund eller vind kan tilläggsbesiktningar rekommenderas, vilket kostar 1 500-3 000 kronor extra.

Fuktmätningar är ett vanligt tillval som kostar 1 000-2 500 kronor beroende på omfattning. Radonmätningar tillkommer med cirka 1 500-2 500 kronor.

Vanliga tilläggstjänster:

Fuktmätning i badrum: 1 000-1 500 kr
Kontroll av krypgrund: 1 500-2 000 kr
Radonmätning: 1 500-2 500 kr
Protokoll på engelska: 500-1 000 kr
Energideklaration (i samband med besiktning): 3 000-5 000 kr

Besiktningsmän tar ibland ut en bokningsavgift på 500-1 000 kronor som avräknas vid slutfakturering men som inte återbetalas vid avbokning inom viss tid.

Fördelar och nackdelar med varje besiktningstyp

Överlåtelsebesiktning ger er som köpare en tydlig bild av fastighetens skick före köpet. Den kan hjälpa er förhandla priset och identifiera dolda fel som kan bli kostsamma senare.

Nackdelen är dock kostnaden, som tillkommer utöver andra utgifter vid husköp. Besiktningen täcker inte heller områden som är otillgängliga eller installationer som inte är i drift vid besiktningstillfället.

Statusbesiktning är idealisk när ni vill kartlägga ert nuvarande hems skick inför renovering eller försäljning. Den ger er värdefull information om husets status utan koppling till en specifik fastighetsaffär.

En begränsning är att den inte har samma juridiska tyngd som en överlåtelsebesiktning vid en eventuell tvist. Ni får kunskap om husets skick men inte samma skydd.

Entreprenadbesiktning säkerställer att byggnadsarbeten utförts enligt avtal och gällande byggregler. Den skyddar er från att behöva betala för bristfälligt utförda arbeten och ger dokumentation om fel som måste åtgärdas.

Kostnaderna varierar beroende på projektets omfattning. Att välja rätt besiktningsman med erfarenhet av liknande projekt är avgörande för ett tillförlitligt resultat.

Besiktningstyp	Främsta fördel	Största nackdel
Överlåtelsebesiktning	Trygghet vid fastighetsköp	Täcker ej dolda områden
Statusbesiktning	Flexibel användning	Mindre juridiskt skydd
Entreprenadbesiktning	Kvalitetssäkrar byggnadsarbeten	Kräver expertkunskap

Att välja rätt besiktningstyp baserat på era specifika behov kan spara både pengar och framtida bekymmer.

Urvalsprocess för besiktningsfirma

Att välja rätt besiktningsfirma kräver noggrann utvärdering av både formella kvalifikationer och tidigare kunders erfarenheter. Dessa faktorer hjälper dig att hitta en pålitlig aktör för din specifika besiktningstyp.

Ackreditering och certifiering

När du väljer en besiktningsfirma bör du kontrollera deras ackrediteringar och certifieringar. En seriös besiktningsman ska vara certifierad enligt SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) eller liknande branschorganisationer.

Ackreditering från SWEDAC är ett viktigt kvalitetstecken, särskilt för entreprenadbesiktningar. Detta säkerställer att besiktningsmannen arbetar enligt standardiserade metoder och uppfyller branschens krav.

Kontrollera alltid besiktningsmannens övriga behörigheter. För vissa typer av besiktningar krävs specifika certifieringar, exempelvis för kontroll av el- eller VVS-installationer.

Viktiga behörigheter att leta efter:

SBR-certifiering
RISE-certifiering
SWEDAC-ackreditering
Specifika behörigheter för specialbesiktningar

Kundomdömen och erfarenhet

Tidigare kunders omdömen ger värdefull insikt om besiktningsfirmans kvalitet. Sök efter recensioner på företagets hemsida, Google eller branschspecifika plattformar.

Erfarenhet är en avgörande faktor. En besiktningsman med lång erfarenhet av din specifika fastighetstyp kan identifiera problem som mindre erfarna kan missa. Fråga hur länge firman har varit verksam och vilka typer av besiktningar de specialiserar sig på.

Det kan vara fördelaktigt att begära referensobjekt från besiktningsfirman. Detta ger dig möjlighet att se exempel på tidigare utförda besiktningar som liknar din situation.

Prisaspekten bör vägas mot kvalifikationer och erfarenhet. Ett något högre pris för en välrenommerad besiktningsman kan vara värt investeringen för din trygghet och fastighetsköpets säkerhet.

Lagstiftning och reglering kring besiktningar

I Sverige finns flera lagar och förordningar som reglerar besiktningar av fastigheter. För överlåtelsebesiktningar är Jordabalken särskilt viktig, då den reglerar köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt.

När du genomför en överlåtelsebesiktning får du ett starkare skydd genom att din undersökningsplikt anses uppfylld för synliga fel. Dock är besiktningsmannens ansvar reglerat genom Konsumenttjänstlagen när du som privatperson beställer tjänsten.

För entreprenadbesiktningar gäller främst AB 04 och ABT 06, standardavtal inom byggbranschen. Dessa är inte lagar i sig, men har stark ställning som branschpraxis vid byggnationer.

Statusbesiktningar omfattas inte av specifik lagstiftning utan utförs enligt branschstandarder. SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) har utvecklat normer som många besiktningsmän följer.

Viktiga regleringar att känna till:

Besiktningsmän som utför överlåtelsebesiktningar bör vara certifierade
Vid entreprenadbesiktningar krävs en opartisk besiktningsman
Fel som upptäcks vid besiktning ska dokumenteras i ett protokoll

Du bör alltid kontrollera att din besiktningsman följer gällande regelverk och har rätt certifieringar. Detta ger dig ett starkare konsumentskydd om något skulle visa sig felaktigt efter köpet.

Att förstå besiktningsrapporten

Besiktningsrapporten innehåller viktig information som kan påverka ditt fastighetsköp eller försäljning. Den kräver rätt tolkning för att du ska kunna fatta välgrundade beslut.

Terminologi och standarder

En besiktningsrapport innehåller ofta facktermer som kan vara svåra att förstå. Begrepp som ”risk för fuktskador” eller ”teknisk livslängd” är exempel på vanlig terminologi.

I rapporten kategoriseras brister ofta enligt en viss skala. Exempelvis kan de klassificeras som 1: akuta fel, 2: bör åtgärdas inom två år eller 3: bör bevakas. Denna prioritering hjälper dig förstå vilka åtgärder som är mest brådskande.

Standarder varierar mellan olika besiktningsföretag, men de flesta följer branschpraxis. Som köpare bör du be besiktningsmannen förklara oklara termer och bedömningar.

Hantering av avvikelser

När avvikelser upptäcks vid besiktningen måste du värdera deras betydelse. Vissa fel kan kräva omedelbar åtgärd medan andra är av kosmetisk natur.

För allvarliga fel kan du behöva:

Förhandla om priset baserat på reparationskostnader
Begära kompletterande undersökningar
I vissa fall överväga att dra dig ur affären

Dokumentera alltid kommunikationen kring avvikelserna. Detta kan vara värdefullt vid eventuella framtida tvister eller försäkringsärenden.

Ett praktiskt tillvägagångssätt är att skapa en åtgärdsplan baserad på rapportens prioriteringar. Be om kostnadsförslag från hantverkare för de mest kritiska punkterna för att få en realistisk bild av kommande utgifter.

För att få en tydlig bild av de olika kostnaderna för besiktningar kan du besöka husbesiktning och jämföra priser för överlåtelsebesiktning, statusbesiktning och entreprenadbesiktning i ditt område.

Överlåtelsebesiktning, statusbesiktning eller entreprenadbesiktning – vad kostar vad?